نتایج به دست آمده از یک پژوهش درباره بازار مسکن شهر تهران که ۱۶ شاخص را مورد ارزیابی قرار داده، نشان میدهد که در سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ بیشترین و مداومترین افزایش قیمت مسکن در ۳۰ سال اخیر رقم خورده و احتمال اینکه قیمت واقعی مسکن در بالاترین سطح خود باشد بسیار زیاد است؛ بنابراین احتمالا در سال جاری روند تثبیت قیمت مسکن که با توجه به تورم به معنای کاهش قیمت واقعی مسکن امسال آغاز میشود.
به گزارش پایگاه خبری_تحلیلی کلاغ نیوز، در پژوهشی که با عنوان «آیا بازار مسکن وارد حباب شده است؟» ۱۶ شاخص درخصوص بازار مسکن شهر تهران مورد ارزیابی قرار گرفته است. این بررسی در دو قسمت با عنوان «شاخصهای مسکن» و «پرسشنامه از متقاضیان بالقوه خرید» انجام شده که در بخش شاخصهای مسکن، تغییرات سالانه قیمتی مسکن در بازار مسکن شهر تهران، شاخص قیمت به رهن و اجاره، نسبت قیمت به دستمزد، تعداد معاملات و بررسی جستوجوی کلمه «قیمت خانه» توسط کابران اینترنت پرداخته شده است. قسمت دوم این پژوهش نیز به نتایج ۱۱ پرسش از متقاضیان بالقوه خرید ملک اختصاص یافته است.بنابراین احتمالا در سال جاری روند تثبیت قیمت مسکن که با توجه به تورم به معنای کاهش قیمت واقعی مسکن امسال آغاز میشود.
طبق اطلاعات سامانه کیلید از شاخصهای اقتصادی و نتایج پرسشنامه میتوان اینگونه استنباط کرد که با افزایش قیمت مسکنقیمت مسکن در سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به ترتیب با ۷۰ درصد، ۱۰۲ درصد و ۸۵ درصد بازار مسکن وارد رفتارهای هیجانی و حبابی شده و نگاه به خرید ملک به عنوان یک کالای سرمایهای بیش از گذشته شده و احتمال اینکه قیمت واقعی مسکن در بالاترین سطح خود باشد بسیار زیاد است. با توجه به اینکه کشور ما همیشه تورم دارد کاهش اسمی قیمتها ممکن است رخ ندهد اما قیمت واقعی مسکن (تورم در رفته) احتمالا کاهش می یابد.
تغییرات سالانه قیمتی مسکن در بازار مسکن شهر تهران
در این دادهها از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۰ از شاخص میانگین وزارت راه و شهرسازی استفاده شده است. از سال ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۹ از شاخص کیلید استفاده شده است. میزان رشد در سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به ترتیب ۷۱، ۱۰۳ و ۸۵ درصد بوده اند. این افزایش بیشترین و مداومترین افزایش قیمت مسکن در ۳۰ سال اخیر بوده اند. ما یک سال در سال ۸۶ افزایش ۸۱ درصدی را شاهد بودیم و در سالهای ۷۴ و ۷۵ به ترتیب رشد ۶۱ درصدی و ۶۷ درصدی داشته ایم.
همانطور که مشاهده می کنید در طول ۳۰ سال فقط ۴ سال افزایش متوالی بالای ۷۰ درصد در قیمت مسکن را مشاهده کرده ایم و آن هم در سالهای ۸۱، ۹۷، ۹۸ و ۹۹ بوده اند. افزایش مداوم و بسیار شدید سالهای اخیر ممکن است ذهنیتی در خریداران به وجود آورد که این روند همچنان ادامه پیدا میکند و انگیزه مردم برای سرمایهگذاری را افزایش دهد.
شاخص قیمت به رهن و اجاره
این شاخص یکی از شاخصهایی است که تا حدودی به ما نشان می دهد آیا قیمت مسکن حبابی شده است؟ در این بخش شاخص قیمت ملک به اجاره در شهر تهران در سال ۹۹ به بالاترین حد خود در طول ۳۰ سال اخیر رسیده و این عدد در طول تاریخ بی سابقه بوده است. این عدد در سال ۷۵ به ۲۸ رسیده بود اما امروز رکورد ۳۰ ساله خود را زده و این نسبت به ۲۹.۵ رسیده است.
نسبت قیمت به دستمزد
یکی از شاخصها برای بررسی اینکه قیمت overshooting شده است نسبت قیمت به دستمزد است و برای اینکه این عدد ملموستر باشد تعداد سالهای انتظار برای خرید یک ملک ۵۰ متری باتوجه به حداقل دستمزد هر سال و قیمت ملک بررسی شده است. اگر فرض کنیم که فرد یک سوم از درآمد خود را در هر ماه برای خرید خانه پسانداز کند چه مدت طول میکشد تا خانهای خریداری کند. همانطور که مشاهده میکنید در این شاخص هم با عدد ۱۵۴ سال به بیشترین میزان خود در طول ۳۰ سال خود رسیده است.
تعداد معاملات
یکی دیگر از شاخصهایی که میتوان بررسی کرد تعداد معاملات است که نشان میدهد بازار مسکن شهر تهران وارد رکود شده است. از سال ۸۹ تا ۹۶ به طور متوسط سالانه ۱۶۳ هزار معامله خرید در بازار مسکن تهران انجام میشده، اما در سالهای ۹۷، ۹۸ و ۹۹ به طور متوسط ۱۰۰ هزار معامله انجام شده است. در سالهای ۹۸ و ۹۹ تعداد معاملات به ۸۴ هزار واحد مسکونی در سال نزول کرده که تقریبا نصف میانگین سالهای ۸۹ تا ۹۶ بوده است. این اعداد به خوبی نشان میدهد که افزایش بیسابقه قیمت مسکن باعث رکود شدید در این بازار شده و بخش تقاضای مصرفی در بازار کاهش جدی یافته است.
